Le paradoxe de l’investissement immobilier
L’immobilier reste l’investissement préféré des Français – pourtant, malgré la multiplicité des formes d’accès (pierre-papier, SCPI, crowdfunding, investissement direct), un fossé persiste entre ce à quoi peuvent accéder les investisseurs particuliers et les opportunités autrefois réservées aux institutionnels.
Jusqu’à récemment, seuls les anciens banquiers, les gérants d’actifs ou les experts en private equity pouvaient prendre part à des opérations à très fort potentiel – et encore, souvent via des fonds fermés ou avec des tickets d’entrée élevés, ce qui excluait de fait la plupart des particuliers.
Leur ambition : ouvrir aux investisseurs privés la porte d’opérations performantes, structurées, jusque-là essentiellement réservées aux institutionnels.
Un investissement financier expose à un risque de perte en capital.
Valeur : entre 500 000 € et 5 millions €
Nous couvrons ainsi l’ensemble des opportunités qui ne sont pas étudiées par les fonds d’investissement généralistes et choisissons les meilleurs rentabilité.
Des emplacements stratégiques
Lorsque l’on acquiert un bien immobilier c’est l’emplacement qui détermine la demande locative et la facilité de revente. Nous n’investissons qu’en centre-ville.
Des typologies d'actifs qui délivrent entre 6% et 15%
Nous nous concentrons sur l’hôtellerie, la para-hôtellerie et le coliving parce leur exploitation opérationnelle permet de maximiser la rentabilité.
Durée cible de 5 ans
La stratégie de Wally ayant pour but une croissance rapide de votre portefeuille immobilier, tous nos projets ont une durée comprise entre 5 et 7 ans.
La plus-value se fait à l'achat
Nos plus-values sont réalisées dès l’acquisition, notamment grâce à l’amélioration de l’exploitation de nos actifs qui permet de mieux valoriser l’immobilier.
Valeur : entre 500 000 € et 5 millions €
Nous couvrons ainsi l’ensemble des opportunités qui ne sont pas étudiées par les fonds d’investissement généralistes et choisissons les meilleurs rentabilité.
Des emplacements stratégiques
Lorsque l’on acquiert un bien immobilier c’est l’emplacement qui détermine la demande locative et la facilité de revente. Nous n’investissons qu’en centre-ville.
Des typologies d'actifs qui délivrent entre 6% et 15%
Nous nous concentrons sur l’hôtellerie, la para-hôtellerie et le coliving parce leur exploitation opérationnelle permet de maximiser la rentabilité.
Durée cible de 5 ans
La stratégie de Wally ayant pour but une croissance rapide de votre portefeuille immobilier, tous nos projets ont une durée comprise entre 5 et 7 ans.
La plus-value se fait à l'achat
Nos plus-values sont réalisées dès l’acquisition, notamment grâce à l’amélioration de l’exploitation de nos actifs qui permet de mieux valoriser l’immobilier.
Une nouvelle ère : l’essor des club deals immobiliers
Les club deals immobiliers ne sont pas une idée nouvelle :
le principe est de regrouper plusieurs investisseurs pour cofinancer un actif ou une opération ciblée — ce qui permet d’accéder à des projets de plus grande taille ou de complexité plus élevée, et surtout plus rentables.
Ce qui change aujourd’hui grâce à la digitalisation des club deals :
- Meilleure visibilité des projets, plus de transparence.
- Tickets d’entrée plus faibles, structuration juridique plus accessible.
- Suivi digitalisé, reporting, intermédiaires professionnels.
✅Pourquoi ce modèle séduit-il de plus en plus ?
Critère | Chiffres / Tendances récentes |
Rendement cible Wally | Entre 7 % et 15 % annuel pour Wally selon les opérations annoncées. |
Rendements moyens des club deals en France | 6-12 % brut selon les plateformes et segments (locatif stable, bureaux, hôtellerie) pour des opérations bien structurées. |
SCPI vs club deals | Le taux de distribution moyen des SCPI est resté autour de 4,5 % en 2023, mais la collecte nette a chuté fortement (~ -44 %) par rapport à 2022, ce qui limite leur attractivité pour certains profils. |
Wally : l’équipe, les ambitions, les réalisations
Levée de fonds : 1,7 million d’euros en novembre 2024, complétée par une dette bancaire de 600 000 €.
Objectifs : Wally ambitionne d’acquérir plus de 20 millions d’euros d’actifs en 2025.
Utilisateurs & partenaires : Plus de 7 500 investisseurs particuliers et 300 conseillers en gestion de patrimoine partenaires.
Rendement annoncé : Wally mise sur jusqu’à 15 % dans certaines opérations, combinant revenus d’exploitation + valorisation à la revente.
Critère de sélection : La plateforme indique qu’elle retient environ 2 % des projets qui lui sont présentés pour leur proposer aux investisseurs.
Un Expert vous accompagne
- 5/5
Nous concevons des solutions sur-mesure, parfaitement adaptées à votre situation.
Nos équipes sont en mesure de traiter toutes vos problématiques, qu’elles soient simples ou complexes.
Grâce à notre indépendance vis-à-vis des groupes bancaires, nous vous proposons des recommandations en architecture ouverte, vous garantissant un accès aux meilleures options disponibles.
Structure, fonctionnement et transparence
- Nature des titres financiers : opérations souvent structurées sous forme d’obligations ou autres titres de dette indexés sur les cash-flows de l’actif + valorisation à la revente.
- Durée typique : les opérations sont conçues sur un horizon de 5 à 7 ans environ.
- Ticket d’entrée : Wally précise qu’il n’y a pas de montant minimum dans l’absolu (ou du moins des montants plus accessibles que ceux typiques des club deals classiques).
- Transparence / reporting : documents de due diligence, reporting, suivi des opérations ; avantage du digital pour suivre en temps réel.
👉 La réussite passe par la personnalisation. Un apport-cession pensé en fonction du projet de vie du dirigeant devient un levier puissant. Pensé à la hâte, il peut avoir l’effet exactement inverse.
Atouts et limites – ce que tout investisseur doit garder à l’œil
- Accès à des opérations immobilières professionnelles avec des rendements potentiels attractifs.
- Déblocage de barrières à l’entrée (complexité, réseau, montant).
- Transparence accrue, reporting digital, gouvernance claire.
- Diversification renforcée (typologies d’actifs, zones géographiques, segments professionnels comme l’hôtellerie, para-hôtellerie).
Risque opérationnel : travaux, retards, vacance locative.
Risque de marché : variation de la valeur des biens immobiliers, hausse des taux, contexte macro-économique.
Illiquidité : même si la revente des titres est possible, les opérations n’offrent pas la même liquidité immédiate que des actions cotées ou fonds monétaires.
Fiscalité / frais : chaque opération peut avoir des frais de structuration, de gestion, impact fiscal selon le statut (personne physique, morale).
Trois exemples concrets ✅
Pour éviter ces écueils, quelques règles simples méritent d’être rappelées :
Stratégie de rachat d’une société détentrice, effet de levier via dette à faible taux, objectif TRI élevé.
Actif en rénovation, combinant attractivité touristique, optimisation opérationnelle (ajout de services).
Actif para-hôtelier avec clientèle hospitalière, résilience face aux perturbations de marché.
Mot du Gérant
Nous avons créé Wally pour donner à tous les investisseurs l’accès à ce que les professionnels réservaient auparavant à un cercle restreint. Notre conviction est simple : la qualité institutionnelle doit être accessible à chacun, via une structure transparente, sécurisée et digitale.
Maxime Parpex Co-fondateur de Wally
Comparaison investissements immobiliers
 | SCPI | Crowdfunding | Immobilier direct | |
| Frais d’achat / revente | O % | 7 à 20% | 0,00 % | 6 à 15% |
| Choix du bien | ✅ | ❌ | ✅ | ✅ |
| Rentabilité moyenne | 6 à 15 % | 4 à 7% | 7 à 10% | 3 à 8% |
| Liquidité des actifs | Marketplace à venir | ❌ | ❌ | ✅ |
| Durée de l’investissement | 5 à 7 ans | 8 ans min. | 2 ans | +10 ans |
| Possibilité de plus-value | ✅ | ✅ | ✅ | ✅ |
| Versements réguliers grâce aux loyers | ✅ | ✅ | ❌ | ✅ |
| Fiscalité des revenus | PFU (flat tax) | Foncier (TMI + 17,2%) | PFU (flat tax) | Foncier (TMI + 17,2%) |
Avis sur Wally, plateforme de Club Deals immobiliers
WALLY s’impose aujourd’hui comme un acteur innovant dans le secteur des Club Deals immobiliers, proposant une alternative intéressante entre les SCPI traditionnelles, le financement participatif et l’investissement immobilier direct.
Ce qui distingue clairement WALLY, c’est son positionnement hybride avec une approche modulable, offrant une liquidité potentielle via sa marketplace à venir, un point majeur rarement adressé dans ce domaine où la durée d’engagement est souvent longue et peu flexible. Cet aspect innovant répond à un besoin fort des investisseurs, qui veulent conjuguer rentabilité et souplesse.
La plateforme propose également une sélection rigoureuse des biens, garantissant un contrôle accru sur les actifs sous-jacents—un vrai plus par rapport au crowdfunding traditionnel. Sa rentabilité moyenne annoncée, comprise entre 6 et 15%, s’inscrit dans une fourchette attractive, souvent supérieure à celles des placements classiques, tout en maîtrisant les risques grâce à un montage sécurisé.
Il faut une vision long terme et une capacité à supporter une certaine illiquidité même avec la perspective d’une marketplace. L’aspect fiscalité, basée sur le régime PFU, est clair et avantageux..
Edouard BINET CGP | Fondateur PEETERS PATRIMOINE
Vers une démocratisation durable
Wally s’inscrit dans une tendance forte de fond : celle de la démocratisation des solutions d’investissement immobilier professionnel. Après le private equity, voilà que l’immobilier structuré suit le mouvement, poussé par la digitalisation, la demande de transparence, la recherche de rendement dans un contexte de taux plus élevés, et l’envie de diversifier au-delà des actifs classiques.
Pour les investisseurs comme pour les CGP, l’enjeu est clair :
- accéder à des opérations attractives,
- dans un cadre fiscal et juridique sécurisé,
- tout en bénéficiant d’une gestion professionnelle (sourcing, structuration, reporting),
- et de la flexibilité numérique.
👉 Avec ses ambitions de plusieurs dizaines de millions d’euros d’actifs dans les prochains mois, ses milliers d’investisseurs, et une offre affichant des rendements potentiels jusque 15 %, Wally est en excellente position pour incarner cette mutation.
Article rédigé en collaboration avec l’Équipe Wally
