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Développer son patrimoine
Bénéficiez de nos deux Leviers pour bâtir votre patrimoine
Développer son patrimoine : Les deux leviers essentiels
Construire un patrimoine financier et immobilier est une démarche stratégique qui nécessite une planification rigoureuse et une compréhension approfondie des mécanismes financiers.
Chez Peeters Patrimoine, nous avons identifié deux leviers fondamentaux pour optimiser votre enrichissement sur le long terme : l’investissement immobilier locatif à crédit et l’investissement en actions via des versements mensuels programmés.
Atouts
L'investissement immobilier locatif à crédit
L’immobilier est un pilier traditionnel de la constitution de patrimoine, offrant des avantages tangibles grâce à l’effet de levier du crédit. Ce levier permet d’acquérir un bien immobilier avec un investissement initial limité, tout en bénéficiant des revenus locatifs pour rembourser l’emprunt.
Pourquoi investir à crédit ?
Augmenter son patrimoine sans capital initial important
L'achat d'un bien immobilier peut se faire avec un apport limité, voire sans apport dans certains cas, grâce à des prêts couvrant jusqu'à 100 % du prix d'achat.
Profiter de l'effet de levier
En empruntant à un taux intéressant, vous pouvez générer un rendement locatif supérieur au coût de l'emprunt, maximisant ainsi votre retour sur investissement.
Déduire fiscalement les charges
Les intérêts d'emprunt, les frais de gestion, et les travaux peuvent être déductibles de vos revenus fonciers, réduisant ainsi votre imposition.
Bénéficier d'une valorisation du bien à long terme
L'immobilier a historiquement tendance à prendre de la valeur, offrant une plus-value potentielle significative à long terme.
Sécurité et stabilité
L'immobilier offre une sécurité financière, car il s'agit d'un actif tangible qui peut être utilisé comme garantie ou transmis aux générations futures.
Le mécanisme de l'effet de levier du crédit
- Acheter un bien immobilier comptant d’une valeur de 50 000 €.
- Utiliser ces 50 000 € comme apport et emprunter 150 000 € pour acquérir un bien à 200 000 €.
Dans le premier cas, l’investisseur perçoit des loyers et profite de la valorisation du bien sur 50 000 €. Dans le second cas, il perçoit des loyers sur un bien de 200 000 € et bénéficie d’une plus-value potentielle bien plus importante. Si le bien prend 3 % de valeur par an, la plus-value après 10 ans sera de 67 196 € pour un bien à 200 000 €, contre seulement 16 799 € pour un bien à 50 000 €. Un autre avantage majeur de l’effet de levier est la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers, ce qui réduit l’imposition. Ainsi, l’investisseur bénéficie non seulement d’une rentabilité accrue grâce à l’argent de la banque, mais il optimise également sa fiscalité. Toutefois, il est important de bien calibrer son investissement. Un excès d’endettement ou un mauvais choix de bien immobilier peut transformer cet avantage en contrainte financière. Il est donc essentiel d’étudier la rentabilité locative, d’anticiper les risques de vacance locative et de choisir un taux d’intérêt compétitif. En résumé, l’effet de levier du crédit est une stratégie puissante pour développer son patrimoine immobilier avec un minimum d’apport personnel. Bien maîtrisé, il permet d’optimiser son rendement, d’accélérer la constitution de son patrimoine et de bénéficier de l’appréciation à long terme de l’immobilier.
Quelles dispositifs ?
Dispositifs d'investissement locatif
Pour optimiser votre investissement, plusieurs dispositifs fiscaux peuvent être utilisés :
Dispositif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
Permet de dégager des revenus locatifs peu fiscalisés en louant un bien meublé, avec la possibilité d’amortir le bien et le mobilier.
Régime du déficit foncier
Pour les investisseurs en ancien, permet de déduire les travaux des revenus fonciers et ainsi réduire son imposition.
Loi Denormandie
Favorise la rénovation de logements anciens situés en centre-ville, avec des avantages fiscaux similaires à ceux de la loi Pinel.
SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)
Permet d’investir indirectement dans l’immobilier sans gestion directe, offrant une diversification géographique et sectorielle.
Exemple chiffré
Imaginons un investissement locatif de 200 000 € financé à 100 % par un emprunt sur 20 ans à un taux de 3 %.
- Mensualité de crédit (hors assurance) : 1 107 €
- Loyer mensuel perçu : 900 €
- Charges et taxes : 200 €/mois
- Effort d'épargne mensuel : 407 €
Après 20 ans, vous possédez un bien payé par vos locataires, qui peut valoir 300 000 € en raison de l’appréciation du marché. Vous pouvez désormais en tirer un revenu passif ou le revendre avec une plus-value intéressante.
-
Étape 1 : Discussion approfondie pour cerner vos attentes
Planifiez un rendez-vous pour une consultation initiale offerte. Lors de cet échange, nous analysons votre situation et vous exposons les différentes solutions possibles.
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Étape 2 : Présentation de la solution personnalisée
Notre Cabinet fonctionne en Architecture Ouverte afin de vous présenter les meilleures options.
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Étape 3 : Validation de la recommandation
Une relation de confiance sur le long terme. Pour la plupart de nos clients, nous agissons comme un partenaire stratégique en matière de gestion financière. Nous sommes à vos côtés pour optimiser votre stratégie patrimoniale et vous suggérer de manière proactive des opportunités pertinentes.
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Atouts
Placements financiers et intérêts composés
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Principaux placements financiers
En dehors de l'immobilier, divers placements financiers permettent de faire fructifier son patrimoine :
Plan d'épargne en actions (PEA) :
Permet d'investir en actions avec une fiscalité attractive après 5 ans, exonérant les plus-values sous conditions.
Assurance-vie :
Très flexible, avec des fonds euros garantis et des unités de compte plus dynamiques, offrant une diversification des placements.
SCPI dans un contrat d’assurance-vie :
Accessibles via assurance-vie, elles offrent un bon rendement avec une gestion déléguée.
ETF (trackers) :
Fonds indiciels à faibles frais qui suivent les performances de marchés boursiers, offrant une diversification instantanée.
Obligations :
Pour un profil plus sécurisé avec des revenus fixes, adaptées aux investisseurs recherchant la stabilité.
Le mécanisme des intérêts composés
Les intérêts composés sont un moteur puissant de croissance patrimoniale. Contrairement aux intérêts simples, qui ne s’appliquent que sur le capital initial, les intérêts composés sont calculés sur la somme du capital initial et des intérêts générés au fil du temps. Cela signifie que plus la durée d’investissement est longue, plus l’effet de multiplication est significatif.
Prenons un exemple : si vous investissez 10 000 € avec un rendement annuel de 8 %, après un an, votre capital sera de 10 800 €. L’année suivante, les 8 % ne s’appliquent plus uniquement sur les 10 000 € initiaux, mais sur 10 800 €, ce qui produit un montant de 11 664 € à la fin de la deuxième année. Après 30 ans d’investissement, ce même capital aura atteint environ 100 626 €, sans aucun apport supplémentaire.
Ce phénomène s’explique par la « boule de neige » des intérêts réinvestis, qui génèrent à leur tour des gains supplémentaires. Plus l’horizon de placement est long et plus les versements sont réguliers, plus l’accroissement du capital est important. Ce mécanisme est particulièrement efficace lorsqu’il est appliqué aux placements en bourse (ETF, actions à dividendes) ou aux plans d’épargne (PEA, assurance-vie en unités de compte).
Un des principaux avantages des intérêts composés est qu’ils permettent de faire fructifier un capital sans effort supplémentaire. Ainsi, un investisseur qui commence tôt et investit de manière régulière bénéficie d’un avantage significatif sur le long terme. Par exemple, investir 200 € par mois à un taux de rendement moyen de 8 % sur 30 ans aboutit à un capital final de plus de 300 000 €.
L’essentiel pour maximiser l’effet des intérêts composés est de maintenir une discipline d’investissement, d’éviter les retraits précoces et de réinvestir systématiquement les gains générés. Grâce à ce principe, même de petits montants investis régulièrement peuvent aboutir à la constitution d’un patrimoine conséquent.
Exemple chiffré des intérêts composés
Vous décidez d’investir 300 € par mois dans un ETF suivant le S&P 500 avec un rendement moyen annuel de 8 %.
- Après 10 ans : 54 000 € investis, valeur du portefeuille : 54 860 €
- Après 20 ans : 108 000 € investis, valeur du portefeuille : 178 680 €
- Après 30 ans : 162 000 € investis, valeur du portefeuille : 447 107 €
Ce mécanisme permet, avec une somme modeste investie chaque mois, de construire un capital important sur le long terme grâce à la magie des intérêts composés.
Outil de Simulation Épargne
Mon capital sera de -
| Année | Investissement initial | Versements additionnels | Total Contribution | Intérêts générés | Total Intérêts générés | Balance finale |
Cette estimation est donnée à titre informatif et n’engage pas Peeters Patrimoine. Pour obtenir un résultat personnalisé, prenez contact avec notre Cabinet.
Mot du Gérant
En combinant intelligemment l’effet de levier du crédit immobilier et la puissance des intérêts composés en bourse, vous maximisez vos chances de bâtir un patrimoine solide et durable, capable de résister aux aléas économiques et de vous offrir une sécurité financière à long terme.
Edouard Binet CGP | Fondateur de PEETERS PATRIMOINE
Questions fréquentes
FAQ
En combinant intelligemment l’effet de levier du crédit immobilier et la puissance des intérêts composés en bourse, vous maximisez vos chances de bâtir un patrimoine solide et durable.
Cela dépend de votre profil et de votre tolérance au risque. L'immobilier locatif offre des revenus passifs et une valorisation du bien, tandis que les actions permettent un rendement plus élevé à long terme.
Oui, en immobilier, il est possible d'obtenir un financement à 110 % si votre situation financière le permet. En bourse, vous pouvez commencer avec de petits montants via des versements programmés.
La diversification est essentielle. Investir dans plusieurs actifs (immobilier, actions, obligations, SCPI) permet de réduire l'impact des fluctuations de marché.
L'assurance-vie offre une fiscalité attractive, une flexibilité dans le choix des supports d'investissement et la possibilité de transmettre un capital avec des avantages successoraux.
Si vous manquez d'expérience, il peut être judicieux de consulter un conseiller en gestion de patrimoine pour optimiser vos choix et éviter les erreurs coûteuses.
Tout dépend de l'objectif fixé. Par exemple, un investissement de 500 € par mois avec un rendement de 8 % peut générer plus de 1 million d'euros en 40 ans.
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