Investissement immobilier
Loi Denormandie
Défiscalisation immobilière mise en place pour encourager la rénovation des logements anciens
Investir en Loi Denormandie est une excellente opportunité. Il convient de sélectionner une ville avec un fort potentiel locatif et à privilégier des travaux d’amélioration énergétique pour maximiser l’attractivité du bien auprès des locataires et optimiser votre rendement.
Fondateur Peeters Patrimoine
À propos
Tout Savoir sur la Loi Denormandie
La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation immobilière mis en place pour encourager la rénovation des logements anciens dans certaines zones. Elle permet aux investisseurs désirant acheter un bien immobilier à rénover et le mettre en location de bénéficier d’une réduction d’impôt attractive.
Ce dispositif, souvent comparé à la loi Pinel, vise à redynamiser les centres-villes en déclin tout en offrant un cadre fiscal avantageux.
Quels sont les avantages
- Réduction d’impôt attractive : Jusqu’à 21 % du prix du bien pour un engagement locatif de 12 ans.
- Valorisation du patrimoine ancien : Rénovation de biens en centre-ville pour une revalorisation potentielle.
- Accès à un marché locatif dynamique : Forte demande locative dans les zones ciblées.
- Cumul avec d’autres dispositifs : Possibilité de financement via un prêt immobilier avec avantages fiscaux complémentaires.
Qu'est-ce que la Loi Denormandie ?
La loi Denormandie, lancée en 2019, a pour objectif d’inciter les particuliers à investir dans l’immobilier ancien en réalisant des travaux de rénovation. Elle s’adresse aux biens situés dans des villes moyennes ayant signé une convention « Action Cœur de Ville », ainsi qu’à certaines communes éligibles qui cherchent à redynamiser leur parc immobilier.
Le dispositif permet aux investisseurs de réduire leurs impôts en fonction de la durée de mise en location du bien. Plus la durée est longue, plus la réduction d’impôt est importante.
Le dispositif est plafonné à 300 000 € d'investissement par an et respecte le plafond global des niches fiscales de 10 000 €/an.
Les Avantages Fiscaux
L’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à :
- 12 % du prix du bien pour un engagement locatif de 6 ans
- 18 % du prix du bien pour un engagement locatif de 9 ans
- 21 % du prix du bien pour un engagement locatif de 12 ans
Conditions d'éligibilité
Le bien doit être loué nu (non meublé) à usage de résidence principale du locataire.
Les loyers et ressources des locataires sont soumis à des plafonds fixés par l’État, qui varient selon la zone géographique.
Critères de localisation
Pour bénéficier des avantages de la loi Denormandie, le bien doit être situé dans l'une des communes éligibles, notamment :
- Les villes inscrites dans le programme "Action Cœur de Ville"
- Certaines communes ayant signé une convention avec l'État
La liste des communes éligibles est régulièrement mise à jour, et il est important de se renseigner avant d'investir.
Conditions de travaux
Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du prix d'acquisition du bien et peuvent concerner :
- L'amélioration de la performance énergétique (+20 % de gain)
- La modernisation des équipements (chauffage, isolation, toiture)
- L'aménagement des espaces intérieurs
Conditions de location
Le bien doit être loué nu (non meublé) et à usage de résidence principale du locataire.
Les loyers et ressources des locataires sont soumis à des plafonds fixés par l’État, qui varient selon la zone géographique.
Atouts
Points Forts de la Loi Denormandie
RECOMMANDATION
Maximisez votre investissement en Loi Denormandie en ciblant des villes avec une forte demande locative et en réalisant des travaux d’amélioration énergétique, un atout clé pour attirer des locataires et valoriser votre bien sur le long terme.
Un double avantage patrimonial et fiscal
Valorisation d’un bien immobilier et réduction d’impôt significative.
Contribution à la revitalisation des centres-villes
Incitation à rénover des biens souvent vacants.
Possible gain à la sortie
Un investissement avec un potentiel de plus-value à terme.
À savoir
Contraintes à Anticiper
Quelques points d’attention.
ASTUCE
Pour éviter les mauvaises surprises en Loi Denormandie, anticipez les délais des travaux et assurez-vous que le bien respecte bien les critères d’éligibilité avant l’achat, car une non-conformité peut remettre en cause l’avantage fiscal.
- Localisation limitée aux communes éligibles.
- Nécessité de réaliser des travaux importants.
- Respect des plafonds de loyer et de ressources du locataire.
Cas concrets
Exemples d'Investissement en Loi Denormandie
Voici quelques exemples concrets :
Exemple 1 : Un Appartement en Centre-ville de Limoges
- Prix d'achat : 100 000 €
- Travaux de rénovation : 30 000 €
- Montant total : 130 000 €
- Réduction d'impôt sur 9 ans (18 %) : 23 400 €
Exemple 2 : Une Maison Ancienne à Nîmes
- Prix d'achat : 150 000 €
- Travaux de rénovation : 50 000 €
- Montant total : 200 000 €
- Réduction d'impôt sur 12 ans (21 %) : 42 000 €
Méthode
Comment Investir en Loi Denormandie ?
Les étapes recommandées
Vérifier la liste des communes éligibles.
Assurez-vous que la ville où vous souhaitez investir est bien inscrite dans le programme Action Cœur de Ville ou figure parmi les communes éligibles à la loi Denormandie.
Sélectionner un bien et évaluer les travaux nécessaires.
Privilégiez un bien avec un fort potentiel locatif et effectuez une estimation précise des travaux à réaliser.
Ceux-ci doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
Monter un plan de financement et définir le budget travaux.
Élaborez un plan de financement solide en tenant compte du coût d’acquisition, des travaux et des frais annexes.
Comparez les solutions de financement (prêt immobilier, aides locales) pour optimiser votre investissement.
Respecter les obligations de location et plafonds imposés.
Le bien doit être loué nu, à titre de résidence principale, et respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires fixés par l’État.
Ces critères garantissent l’éligibilité aux réductions fiscales et assurent la rentabilité locative.
Déclarer l'investissement dans sa déclaration fiscale.
Lors de votre déclaration d’impôts, renseignez les montants investis et les travaux réalisés pour bénéficier de la réduction fiscale.
Il est recommandé de se faire accompagner par un Expert en gestion de patrimoine pour optimiser sa déclaration et éviter toute erreur.
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Étape 1 : Discussion approfondie pour cerner vos attentes
Planifiez un rendez-vous pour une consultation initiale offerte. Lors de cet échange, nous analysons votre situation et vous exposons les différentes solutions possibles.
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Étape 2 : Présentation de la solution personnalisée
Notre Cabinet fonctionne en Architecture Ouverte afin de vous présenter les meilleures options.
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Étape 3 : Validation de la recommandation
Une relation de confiance sur le long terme. Pour la plupart de nos clients, nous agissons comme un partenaire stratégique en matière de gestion financière. Nous sommes à vos côtés pour optimiser votre stratégie patrimoniale et vous suggérer de manière proactive des opportunités pertinentes.
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Questions fréquentes
FAQ sur la Loi Denormandie
La loi Denormandie est un levier efficace pour réaliser un investissement rentable dans l’immobilier ancien tout en profitant d’une défiscalisation attractive.
Elle s’adresse aux investisseurs souhaitant combiner rénovation et rendement locatif tout en contribuant à la re-dynamisation des centres-villes.
Tout investisseur fiscalement domicilié en France peut bénéficier de ce dispositif, à condition d’acheter un bien ancien à rénover dans une commune éligible et de respecter les conditions de location.
Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’investissement et concerner l’amélioration énergétique, la modernisation des équipements, ou la rénovation du bien (chauffage, isolation, toiture, etc.).
Oui, le montant total de l’investissement pris en compte pour la réduction d’impôt est plafonné à 300 000 € par an, et il entre dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €/an.
Non, la loi interdit la location à un ascendant ou un descendant du propriétaire afin de garantir que le bien bénéficie réellement à un tiers.
Elle peut être cumulée avec certains dispositifs fiscaux, mais elle est soumise au plafond des niches fiscales. Il est conseillé de consulter un expert en gestion de patrimoine pour optimiser sa fiscalité.
Si les engagements de location ou de travaux ne sont pas respectés, l’investisseur peut perdre l’avantage fiscal et être contraint de rembourser les réductions d’impôt déjà perçues.
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