Créer une Société Civile Immobilière (SCI) présente des avantages considérables pour un chef d’entreprise. Cette démarche permet en effet d’héberger un bien immobilier au sein de la SCI, puis de le louer à sa propre société. Cette approche offre ainsi la possibilité de séparer efficacement le patrimoine privé et le patrimoine professionnel.
De plus, la transmission familiale du bien immobilier est grandement facilitée dans le cadre d’une SCI. En effet, les parts de la société peuvent être réparties entre les héritiers, ce qui évite les problèmes de gestion et de partage.
Enfin, la cession du bien immobilier à un tiers est également simplifiée. Au lieu de vendre le bien en lui-même, le propriétaire peut céder ses parts de la SCI, ce qui permet de contourner certains frais et contraintes liés à la vente d’un bien immobilier.
La SCI, une solution flexible pour la gestion du patrimoine immobilier de l’entreprise
Le choix dont l’entreprise détient son patrimoine immobilier a des implications juridiques, économiques et fiscales importantes.
L’immeuble professionnel peut faire partie du patrimoine professionnel ou privé de l’exploitant.
Ainsi, un chef d’entreprise peut acquérir les locaux utilisés dans le cadre de son activité professionnelle via une SCI (Société Civile Immobilière).
Ensuite, il peut les mettre à disposition de l’entreprise au moyen d’un bail.
Ce montage permet de séparer l’immobilier d’entreprise de l’entreprise elle-même, offrant ainsi une plus grande flexibilité.
La SCI est une société civile dont l’objet est l’acquisition, la gestion et la location de biens immobiliers. Il s’agit d’une structure souple et adaptable à des situations familiales et professionnelles diverses. La société peut être constituée avec un capital social d’un seul euro et nécessite au moins deux associés. L’un des associés peut être le gérant de la SCI.
Avantages de la création d’une SCI pour le dirigeant et l’entreprise
La création d’une SCI permet au chef d’entreprise de détenir ses biens immobiliers professionnels dans son patrimoine privé. La SCI est propriétaire des locaux utilisés par l’entreprise, qui est locataire. Ainsi, en cas de difficultés financières de l’entreprise, les créanciers ne peuvent pas se retourner contre la SCI. Les immeubles professionnels sont donc protégés en cas de procédure collective.
Lorsque la SCI contracte un emprunt pour acquérir le bien immobilier utile à l’entreprise, la capacité d’endettement de cette dernière reste intacte. Cela lui permet de financer d’éventuels autres investissements.
Le chef d’entreprise, qui détient la majorité des parts sociales de la SCI, perçoit une fraction des loyers versés par l’entreprise. Ces loyers représentent donc une source de revenus complémentaires pour lui. De plus, en cas de cession de l’entreprise, le dirigeant peut conserver ses parts de SCI et continuer à percevoir les loyers. Cela peut constituer un placement financier intéressant pour financer une retraite, par exemple.
La création d’une SCI pour y loger des locaux professionnels simplifie la transmission de ces derniers. En effet, la SCI est divisée en parts sociales, qui peuvent être détenues par plusieurs associés. Le dirigeant d’entreprise peut donc transmettre progressivement son patrimoine immobilier en faisant entrer ses enfants au capital de la SCI. Il bénéficie également d’une fiscalité allégée grâce aux abattements sur les donations et peut recourir au démembrement de propriété.
Enfin, la détention du patrimoine professionnel au travers d’une structure distincte de l’entreprise peut faciliter sa revente à un tiers. L’actif immobilier représente un poste lourd dans le bilan d’une entreprise et peut donc en réduire la valeur. Une entreprise sans locaux d’exploitation peut donc être plus facilement cessible.
Déclaration des revenus d’une SCI : deux régimes fiscaux possibles
Les associés d’une SCI ont la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux pour déclarer leurs revenus : l’Impôt sur le Revenu (IR) ou l’Impôt sur les Sociétés (IS).
Dans le cas d’une SCI à l’IR, chaque associé doit déclarer la quote-part des revenus fonciers perçus dans sa déclaration de revenus personnelle.
Ces revenus sont alors imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Pour une SCI à l’IS, les bénéfices de la société sont imposés à un taux fixe de 25%. Il est cependant possible de bénéficier d’un taux réduit de 15% jusqu’à 42.500 euros de bénéfices.
L’avantage de la SCI à l’IS est de pouvoir déduire les charges et amortir les biens immobiliers, ce qui permet de réduire le montant imposable.
Si les associés perçoivent des dividendes, ces derniers sont imposés en tant que revenus de capitaux mobiliers.
Ils sont soumis à un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%, qui comprend l’impôt sur le revenu (12,8%) et les prélèvements sociaux (17,2%).
Toutefois, les associés peuvent opter pour l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
