Investissement immobilier
Loi Jeanbrun : investir avec le statut du bailleur privé
Créé par la loi de finances 2026, le statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun, permet d’amortir chaque année une partie du prix d’un logement loué nu, et de réduire ainsi l’impôt sur les loyers. Il s’applique aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028.
Rédigé par Édouard Binet, Conseiller en Gestion de Patrimoine
Mastère Spécialisé Gestion Patrimoniale et Immobilière (IMPI, BEM 2011) | ORIAS n°24004325 | Adhérent CNCGP
Mis à jour le 10 novembre 2026
Le dispositif Jeanbrun récompense la durée : l’amortissement se poursuit tant que le bien est loué. Le bon arbitrage entre loyer intermédiaire, social ou très social se calcule au cas par cas.
Fondateur Peeters Patrimoine
À propos
Tout savoir sur la loi Jeanbrun
Créé par la loi de finances 2026, le statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun, permet d’amortir chaque année une partie du prix d’un logement loué nu et de réduire ainsi l’impôt sur les loyers.
Il s’applique aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028, en direct ou par une SCI à l’impôt sur le revenu. Il s’adresse aux contribuables dont les revenus fonciers sont fortement imposés.
Ce qu'il faut retenir
- Amortissement de 3,5 % à 5,5 % par an dans le neuf, sur 80 % du prix.
- Plafond de 8 000 € par an et par foyer, jusqu'à 12 000 € en location très sociale.
- Location nue en résidence principale pendant 9 ans minimum.
- Pas de zonage : le dispositif s'applique partout en France.
Le dispositif Jeanbrun en bref
| Point | Ce qu’il faut retenir |
|---|---|
| Principe | Amortissement annuel d’une partie du prix, déduit des revenus fonciers |
| Logements | Neuf ou VEFA, ou ancien avec rénovation lourde (au moins 30 % du prix), dans un immeuble collectif |
| Location | Nue, résidence principale du locataire, pendant 9 ans minimum |
| Taux dans le neuf | 3,5 % (loyer intermédiaire), 4,5 % (social), 5,5 % (très social) par an |
| Plafond | 8 000 € par an et par foyer, porté à 10 000 € ou 12 000 € en location sociale ou très sociale |
| Calendrier | Acquisitions jusqu’au 31 décembre 2028 |
Un appartement neuf de 250 000 € loué à un loyer intermédiaire donne 7 000 € d'amortissement par an, déduits des revenus fonciers.
Comment fonctionne l’amortissement
L’amortissement est calculé sur le prix diminué de 20 %, part forfaitaire du terrain. Il vient en déduction des loyers :
- 3,5 % par an au niveau de loyer intermédiaire.
- 4,5 % par an au niveau social.
- 5,5 % par an au niveau très social.
Programmes neufs éligibles au dispositif Jeanbrun
Les conditions à respecter
Le dispositif est ouvert aux particuliers et aux sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés. Il est incompatible avec le micro-foncier.
Le logement
- Neuf ou en VEFA dans un immeuble collectif
- Ou ancien rénové avec au moins 30 % de travaux et une étiquette A ou B
La location
- Nue, en résidence principale du locataire
- Mise en place dans les 12 mois
- Pendant au moins 9 ans
- Pas de location à un proche
Les plafonds et l'option
- Loyer et ressources selon le niveau choisi
- Option expresse et irrévocable jointe à la déclaration de revenus
Atouts
Les avantages du dispositif Jeanbrun
RECOMMANDATION
Comparez les trois niveaux de loyer avant d’acheter : le niveau social augmente l’amortissement mais réduit les loyers, et l’écart de rendement net dépend de votre tranche marginale d’imposition.
Une fiscalité des loyers allégée pendant des années
L’amortissement peut se poursuivre au-delà des 9 ans tant que le bien est loué, dans la limite de 80 % du prix.
Pas de zonage
Le dispositif s’applique partout en France, contrairement au LLI.
Hors plafonnement des niches fiscales
L’avantage ne compte pas dans le plafond global de 10 000 €.
Un cumul possible avec le LLI
Un logement neuf acheté en LLI par une SCI à l’impôt sur le revenu cumule la TVA à 10 % et l’amortissement : c’est le Super Jeanbrun.
À savoir
Les points de vigilance
Quelques points d’attention.
ASTUCE
Gardez trace des amortissements déduits chaque année : ils diminuent le prix d’achat retenu pour le calcul de la plus-value à la revente.
- Plus-value alourdie à la revente par les amortissements déduits.
- Remise en cause en cas de non-respect de l'engagement.
- Arbitrage à calculer entre niveaux de loyer.
- Le texte vise les immeubles collectifs, pas les maisons individuelles.
Cumul
Cumuler Jeanbrun et LLI : le Super Jeanbrun
Les professionnels parlent de « Super Jeanbrun » lorsqu’un même logement neuf bénéficie à la fois de l’amortissement Jeanbrun et du logement locatif intermédiaire. Le cumul suppose trois choix :
Les engagements se superposent : 9 ans pour Jeanbrun, 20 ans pour le LLI. Voir aussi notre page LLI, logement locatif intermédiaire.
Ce que chaque dispositif apporte
- LLI : TVA à 10 % au lieu de 20 % à l'achat
- Jeanbrun : amortissement annuel déduit des loyers
- Taxe foncière due : la créance d'impôt LLI est réservée aux sociétés à l'IS
Les trois conditions du cumul
- Détenir le logement par une SCI à l'impôt sur le revenu
- Louer nu au niveau intermédiaire
- Choisir un programme agréé LLI en zone A bis, A ou B1
Méthode
Comment investir en loi Jeanbrun ?
Les étapes recommandées
Mesurer votre fiscalité
Revenus fonciers existants et tranche marginale d’imposition déterminent l’intérêt de l’amortissement.
Choisir le niveau de loyer
Intermédiaire, social ou très social : nous comparons les rendements nets.
Sélectionner un programme
Un logement neuf en immeuble collectif, en direct ou en SCI à l’IR, éventuellement agréé LLI.
Exercer l'option
Option jointe à la déclaration de revenus de l’année de mise en location.
Suivre les amortissements
Les déclarer chaque année et anticiper leur effet sur la plus-value.
Jusqu'à 3 % du prix reversés sur votre achat
Pour un achat en nom propre sur un programme éligible, Peeters Patrimoine vous reverse jusqu’à 3 % du prix du logement, prélevés sur sa propre commission. Le prix de vente ne change pas. Voir les conditions.
Le cashback ne s’applique pas aux achats par une société, donc pas au Super Jeanbrun détenu en SCI.
Étudier votre projet Jeanbrun
Niveau de loyer, détention en direct ou en SCI, cumul avec le LLI, effet sur votre impôt et sur la revente : nous chiffrons ces choix avec vous avant tout engagement.
Demander une étude personnalisée
Informations générales à jour au 9 novembre 2026, ne constituant pas un conseil personnalisé.
Questions fréquentes
FAQ sur la loi Jeanbrun
Les réponses aux questions les plus fréquentes de nos clients. Pour une réponse adaptée à votre situation, contactez le Cabinet.
Le dispositif Jeanbrun est-il une réduction d'impôt ?
Non. C’est un amortissement déduit des revenus fonciers : il réduit l’impôt et les prélèvements sociaux sur les loyers, et peut créer un déficit foncier imputable selon les règles habituelles.
Peut-on cumuler Jeanbrun et LLI ?
Oui, c’est le Super Jeanbrun : un logement neuf acheté en LLI par une SCI à l’impôt sur le revenu, loué nu au niveau intermédiaire, ouvre aussi droit à l’amortissement Jeanbrun.
Quel est le montant maximal déductible ?
8 000 € par an et par foyer fiscal, porté à 10 000 € ou 12 000 € si au moins la moitié des loyers relève de la location sociale ou très sociale.
Jusqu'à quand peut-on investir ?
Pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028.
Un non-résident peut-il en bénéficier ?
Oui, si ses loyers sont imposés en France dans la catégorie des revenus fonciers.
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