Le Financement de Parts de SCPI à Crédit : Un Levier Efficace pour Optimiser son Patrimoine
Dans un contexte économique où les taux d’intérêt restent relativement attractifs et où les épargnants cherchent à diversifier leurs investissements, le financement de parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) à crédit devient une solution de plus en plus populaire. Cette approche permet de bénéficier des avantages d’un investissement immobilier tout en optimisant la rentabilité de son portefeuille, grâce à l’effet de levier du crédit.
Dans cet article, nous explorerons en détail comment fonctionne le financement de parts de SCPI à crédit, ses avantages, ses risques, et les éléments à prendre en compte pour faire de cette stratégie un choix judicieux.
Le Crédit Mutuel Arkéa propose des solutions de financement pour l’acquisition de parts de SCPI. Les principales caractéristiques sont :
- Type de crédit : Prêt personnel affecté, spécifiquement destiné à l’achat de parts de SCPI.
- Montant du prêt : De 50 000 € à 300 000 €.
- Durée de remboursement : De 7 à 25 ans, offrant une flexibilité adaptée à la capacité de remboursement de l’emprunteur.
- Taux d’intérêt : Les taux varient en fonction de la durée du prêt et du profil de l’emprunteur. Par exemple, pour une durée de 7 ans, le taux peut être de 2,30 %, et pour 25 ans, il peut atteindre 3,35 %.
- Garanties : Principalement un nantissement des parts de SCPI acquises.
- Assurance emprunteur : Facultative, avec possibilité de délégation d’assurance.
- Apport personnel : Aucun apport n’est requis.
- Frais de dossier : Aucun frais de dossier n’est appliqué.
- Différé de remboursement : Possibilité de différer le remboursement du capital pendant 12 mois, total ou partiel.
- Conditions d’octroi : Taux d’endettement maximum de 50 %, avec un reste à vivre moyen de 1 500 € pour une personne seule, plus 500 € par personne supplémentaire. Prise en compte de 70 % des loyers existants et futurs pour certaines offres.
AXA Banque propose une offre de financement dédiée à l’acquisition de parts de SCPI, dénommée offre TEMPO. Les principales caractéristiques sont :
- Type de crédit : Prêt in fine, où l’emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant la durée du prêt, le capital étant remboursé en une seule fois à l’échéance.
- Montant du prêt : À partir de 75 000 €.
- Durée de remboursement : De 5 à 15 ans.
- Taux d’intérêt : Les taux sont compétitifs et dépendent de la durée du prêt et du profil de l’emprunteur.
- Garanties : Prise de garantie possible par Caution Crédit Logement (CCL) sous réserve de verser à l’initial un minimum de 65 % du montant financé sur un contrat d’assurance-vie ou capitalisation chez AXA France.
- Assurance emprunteur : Obligatoire pour certaines offres, avec possibilité de délégation.
- Apport personnel : Aucun versement complémentaire exigé pendant la vie du contrat.
- Frais de dossier : 500 €.
- Différé de remboursement : Pas de versement complémentaire exigé pendant la vie du contrat.
- Conditions d’octroi : Possibilité de basculement en Crédit Patrimonial si une des caractéristiques du dossier n’est pas éligible à l’offre TEMPO.
Crédit Agricole Consumer Finance (CACF)
Le Crédit Agricole Consumer Finance propose des solutions de financement pour l’acquisition de parts de SCPI. Les principales caractéristiques sont :
- Type de crédit : Prêt personnel affecté, spécifiquement destiné à l’achat de parts de SCPI.
- Montant du prêt : À partir de 10 000 €.
- Durée de remboursement : De 7 à 25 ans.
- Taux d’intérêt : Les taux varient en fonction de la durée du prêt et du profil de l’emprunteur.
- Garanties : Principalement un nantissement des parts de SCPI acquises.
- Assurance emprunteur : Facultative, avec possibilité de délégation.
- Apport personnel : Aucun apport n’est requis.
- Frais de dossier : Aucun frais de dossier n’est appliqué.
- Différé de remboursement : Possibilité de différer le remboursement du capital pendant 12 mois, total ou partiel.
- Conditions d’octroi : Taux d’endettement maximum de 33 %, avec un reste à vivre moyen de 1 500 € pour une personne seule, plus 500 € par personne supplémentaire. Prise en compte de 70 % des loyers existants et futurs pour certaines offres.
Mot du Gérant
En tant que gérant, je suis fier de partager que nos stratégies de défiscalisation ont permis à nos clients de réduire leur impôt sur le revenu de 30 % en moyenne.
Faites confiance à notre expertise pour optimiser votre fiscalité et maximiser votre patrimoine.
Edouard Binet CGP | Fondateur de PEETERS PATRIMOINE
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Qu’est-ce qu’une SCPI et Pourquoi Investir dans des SCPI à Crédit ?
Les SCPI sont des structures d’investissement collectif qui permettent aux épargnants de devenir indirectement propriétaires d’un portefeuille immobilier diversifié (bureaux, commerces, logements). En achetant des parts de SCPI, vous devenez ainsi associé d’une société qui gère les biens immobiliers, et vous percevez des revenus réguliers sous forme de dividendes, issus des loyers générés par ces actifs. Les SCPI sont accessibles à partir de quelques centaines d’euros, ce qui les rend attractives pour une large gamme d’investisseurs.
BON A SAVOIR
Le financement à crédit des parts de SCPI permet à un particulier d’emprunter de l’argent pour acheter ces parts, avec pour objectif de générer un rendement locatif supérieur au coût du crédit. Cette technique, souvent appelée « effet de levier », consiste à utiliser l’argent emprunté pour financer une partie ou la totalité de l’investissement. Si la rentabilité de l’investissement (les dividendes perçus des SCPI) est supérieure au taux d’intérêt du crédit, l’épargnant peut ainsi réaliser une plus-value sans avoir à mobiliser une grande partie de son épargne.
Pourquoi Financer des Parts de SCPI à Crédit ?
Le financement à crédit des parts de SCPI présente plusieurs avantages majeurs pour les investisseurs français.
1. Optimisation de la Rentabilité :
En recourant à un emprunt pour financer l’achat de parts de SCPI, l’investisseur bénéficie de l’effet de levier. En effet, les dividendes perçus des SCPI sont généralement supérieurs au coût du crédit, ce qui permet à l’investisseur de réaliser une rentabilité nette plus élevée qu’un investissement en fonds propres. Par exemple, si le taux de rendement de la SCPI est de 5 % et que le taux d’intérêt de l’emprunt est de 2 %, l’investisseur bénéficie d’un différentiel positif de 3 %.
2. Accès à un Investissement Immobiliers Diversifié :
L’une des grandes forces des SCPI est la diversification. Investir à crédit dans des parts de SCPI permet d’acquérir une exposition à plusieurs types de biens immobiliers, et ainsi de réduire les risques liés à la concentration dans un seul bien ou une seule zone géographique. Cela est particulièrement pertinent pour les épargnants qui souhaitent se lancer dans l’immobilier sans avoir à gérer eux-mêmes des biens physiques.
3. Effet de Levier Fiscal :
Le financement à crédit peut offrir un avantage fiscal non négligeable. Les intérêts d’emprunt peuvent être déduits des revenus fonciers générés par les parts de SCPI. Cela permet de réduire l’imposition sur les revenus générés par l’investissement et, dans certains cas, d’optimiser la fiscalité à travers des dispositifs comme le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
4. Patrimoine Immobilier Sans Gestion :
Investir dans une SCPI à crédit permet de constituer un patrimoine immobilier sans avoir à se soucier de la gestion des biens. En effet, la société de gestion de la SCPI s’occupe de l’ensemble des aspects administratifs, juridiques et techniques, ce qui est un atout pour les épargnants qui ne souhaitent pas être impliqués dans la gestion d’un bien immobilier en direct.
Les Conditions pour Financer des Parts de SCPI à Crédit
Le financement des parts de SCPI à crédit n’est pas systématique, et certaines conditions doivent être remplies pour que ce type d’investissement soit viable.
1. Le Profil de L’épargnant :
Les banques et les établissements de crédit exigent que l’investisseur présente un profil financier solide. Cela inclut une bonne capacité d’épargne et de remboursement, ainsi qu’une situation professionnelle stable. Les revenus de l’investisseur doivent être suffisamment élevés pour couvrir les mensualités de l’emprunt, en plus des charges fixes (impôts, autres crédits en cours, etc.).
2. Le Montant à Emprunter :
Le montant emprunté pour financer des parts de SCPI doit être cohérent avec le projet d’investissement. Il est possible d’emprunter pour financer tout ou une partie des parts. Certaines banques peuvent offrir des financements à 100 %, mais d’autres exigeront un apport personnel, généralement compris entre 10 et 30 % de l’investissement total.
3. Le Choix de la SCPI :
Tous les types de SCPI ne se prêtent pas nécessairement à un financement à crédit. Les SCPI à haut rendement, comme celles qui investissent dans l’immobilier d’entreprise, sont souvent privilégiées pour ce type d’opération. Les SCPI de rendement, qui offrent des rendements réguliers et relativement élevés, sont les plus adaptées. Il est important de s’assurer que la SCPI choisie offre une rentabilité suffisante pour couvrir les coûts du crédit.
4. Le Durée de l’Emprunt :
Les durées de financement pour l’achat de parts de SCPI varient généralement entre 10 et 20 ans. Les emprunts plus longs permettent de réduire les mensualités, mais augmentent le coût total du crédit. Les investisseurs doivent également prendre en compte le calendrier de versement des dividendes des SCPI, qui peuvent parfois ne pas correspondre aux mensualités de l’emprunt. Il est donc essentiel de bien anticiper la gestion de la trésorerie dans cette stratégie.
Les Risques à Considérer
Comme pour tout investissement, le financement à crédit des parts de SCPI comporte des risques qu’il convient de bien comprendre avant de se lancer.
1. Le Risque de Rentabilité :
Les rendements des SCPI sont variables et peuvent fluctuer en fonction de l’évolution du marché immobilier, des taux de vacance locative, ou encore de la gestion de la société de gestion. En cas de baisse des loyers perçus ou de vacance des biens, les dividendes peuvent diminuer, et il devient plus difficile de rembourser l’emprunt.
2. Le Risque de Taux d’Intérêt :
Le taux d’intérêt de l’emprunt peut varier selon les périodes. Si vous souscrivez un prêt à taux variable, vos mensualités peuvent augmenter en fonction de l’évolution des taux d’intérêt sur le marché. Il est donc essentiel de bien anticiper l’impact potentiel d’un relèvement des taux d’intérêt.
3. Le Risque de Liquidité :
L’investissement dans une SCPI n’est pas liquide. Si vous avez besoin de récupérer rapidement votre investissement, il peut être difficile de vendre vos parts de SCPI dans des délais courts. Ce manque de liquidité peut poser un problème si vous devez rembourser un emprunt avant que les dividendes des SCPI n’aient eu le temps d’être perçus.
4. Le Risque de Surendettement :
Si l’investisseur emprunte trop pour financer son investissement, ou si les revenus de la SCPI ne sont pas suffisants pour couvrir les mensualités, il existe un risque de surendettement. Cela peut entraîner des difficultés financières et des tensions sur le budget familial.
Une Stratégie Avantageuse, mais à Considérer avec Précaution
Le financement à crédit des parts de SCPI peut être une excellente opportunité pour les épargnants qui souhaitent diversifier leur patrimoine immobilier tout en optimisant la rentabilité de leur investissement. Toutefois, il est essentiel de bien comprendre les conditions et les risques associés à cette stratégie avant de se lancer. Un bon équilibre entre le rendement des SCPI, les conditions du crédit et la gestion de la trésorerie est nécessaire pour réussir cet investissement à crédit.
Comme toujours, il est conseillé de se faire accompagner par un professionnel pour déterminer si cette approche est adaptée à vos objectifs patrimoniaux et à votre profil d’investisseur.
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